Der deutsche Immobilienmarkt boomt - dabei wird aber das Risiko einer gefährlichen Überhitzung nach Einschätzung von Experten größer. In Ballungsräumen klettern die Preise und Mieten immer weiter, die Auftragsbücher der Baufirmen quellen über, billige Baukredite sind eine günstige Gelegenheit für Häuslebauer. Besonders in Berlin, Hamburg und München ist Wohnraum Mangelware.

Fachleuten wird es nun langsam mulmig - sie mahnen, dass die Preise schneller klettern als die Einkommen, und machen weitere Krisenzeichen aus. Richtig teuer ist Wohnen nach wie vor in München. 16,90 Euro pro Quadratmeter zahlt man dort inzwischen nach Berechnungen des Immobilienunternehmens JLL im Durchschnitt für eine neu angemietete Wohnung - Tendenz steigend. Und das ist kein Einzelfall.

In Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, Stuttgart und München zusammengenommen lag der Preisanstieg in der ersten Jahreshälfte 2016 gegenüber dem Vorjahr bei sechs Prozent, so hoch wie seit Beginn der Datenerhebung 2004 nicht mehr. Die saftigen Mieterhöhungen gehen auf ebenso steigende Immobilienpreise zurück.

Einige Beobachter sehen das mit Sorge. "In immer mehr Regionen deutet der Anstieg der Preise für Wohnhäuser auf übersteigerte Preiserwartungen und damit die Gefahr einer Immobilienblase hin", sagt Roland Döhrn, Ökonom beim Rheinisch-Westfälischen Institut für Wirtschaftsforschung in Essen. Nach Berechnungen der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich liegt das Niveau der Immobilienpreise in Deutschland mehr als zehn Prozent über dem langfristigen Durchschnitt - ein Warnsignal vor Finanzkrisen. "Der Immobilienboom nimmt immer mehr Züge einer Blase an", sagt auch Ralph Solveen von der Commerzbank.

Das Problem: Laut Solveen koppeln sich die Preise von anderen wichtigen Faktoren ab. So steigen sie seit 2010 schneller als die Mieten, schneller als das allgemeine Preisniveau und schneller als die Einkommen der Privathaushalte. Nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes ist die Gefahr einer Blase nicht akut. "Die Preise für den Kauf von Eigentumswohnungen gehen hoch, gleichzeitig steigen aber auch die Mieten", sagt Direktor Lukas Siebenkotten. "Eine Blase zeichnet sich ja eher dadurch aus, dass das eine hochgeht, das andere aber nicht mitzieht." Es sei jedoch ganz eindeutig: "Der Run auf deutsche Wohnimmobilien ist gewaltig."

In Berlin werde etwa die Hälfte aller Eigentumswohnungen von ausländischen Investoren als Kapitalanlage erworben. Eine Blasenbildung sei daher auf lange Sicht nicht auszuschließen. Die angespannte Situation auf dem Immobilienmarkt lasse sich nur lösen, wenn die Politik die Weichen stelle für den Bau von bezahlbarem Wohnraum in angespannten Gebieten, sagt Siebenkotten. Erste Zeichen dafür seien zu erkennen. "Ist genug Wohnraum vorhanden, renken sich auch die Preise entsprechend wieder ein."

Das private Forschungsinstitut Empirica diagnostiziert bei acht von zwölf untersuchten Großstädten eine "eher hohe Blasengefahr". Die Lage könne zudem durch das Brexit-Votum noch angespannter werden - denn nicht wenige britische Unternehmen könnten ihre Firmensitze nach Deutschland verlagern. Das wäre gut für die deutsche Wirtschaft, könnte aber auch die Immobilienpreise weiter in die Höhe treiben. Allerdings ist die Situation je nach Region sehr unterschiedlich.

Während viele Großstädte boomen, haben kleine Kommunen auf dem Land oft mit Wohnungsleerstand zu kämpfen. Einige Hausbesitzer finden kaum noch Käufer. Dennoch: Auch in 140 Landkreisen in Deutschland gibt es laut Empirica eine "mäßige bis hohe Blasengefahr". Bislang übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum in den Boom-Regionen bei weitem das Angebot.

"Der Nachfrageüberhang im Wohnungsmarkt ist hoch und in den letzten Jahren gewachsen", erklärt Eric Heymann von der Deutschen Bank. Bauunternehmen kommen kaum hinterher. Die Auslastung war im ersten Halbjahr 2016 laut Statistischem Bundesamt so hoch wie seit Beginn der Aufzeichnungen 1991 nicht. Der Umsatz aller deutschen Baufirmen ab 20 Mitarbeitern habe im Mai bei 5,8 Milliarden Euro gelegen - so hoch wie zuletzt 2000.

Aber was passiert, wenn die Kehrtwende zu schnell kommt, wenn also die mutmaßliche Blase platzt? Diese Gefahr sieht Solveen unter anderem, weil die Branche noch Rückenwind von der Europäischen Zentralbank (EZB) habe. Die Währungshüter versuchen mit Null- und Minuszinsen sowie milliardenschweren Anleihekäufen, die Kreditvergabe zu befeuern. Dadurch sanken die Hypothekenzinsen auf Tiefstwerte.

Das Problem daran: Inzwischen gibt es kaum noch Spielraum nach unten. Fallen aber die Zinsen nicht weiter, während die Immobilienpreise weiter anziehen, dann entstehe die Gefahr einer deutlichen Korrektur. Zwar ist in Deutschland eine exzessive Vergabe von Hypothekenkrediten nicht in Sicht, wie sie in den USA oder Spanien vor der Finanzkrise stattfand. "Trotz der niedrigen Zinsen steigen die Wohnungsbaukredite nur moderat an", sagt Jens Mehrhoff von der Bundesbank.

Aber Edgar Walk, Chefvolkswirt des Bankhauses Metzler, sieht "erste bedenkliche Entwicklungen". So gebe es hierzulande bereits Finanzierungen von 110 Prozent des Kaufpreises. Die jeweilige Bank gibt also einen Kreditbetrag an den Hauskäufer, der den Preis des Hauses übersteigt.