Immobilienkäufer, die befürchten, dass ihnen jemand ihr Traumhaus vor der Nase wegschnappt, lassen sich vielleicht auf eine Reservierung gegen Geld ein - aber ist so eine Vereinbarung zulässig? Bisher bewegen sich Makler wie Kunden in einer rechtlichen Grauzone, aber der Bundesgerichtshof (BGH) dürfte bald für mehr Klarheit sorgen. Die Karlsruher Richterinnen und Richter prüfen gerade einen Fall aus Sachsen. Das Urteil wollen sie in den nächsten Wochen verkünden, wie der Senatsvorsitzende Thomas Koch am Donnerstag zum Ende der rund einstündigen Verhandlung ankündigte.

Die Kläger wollten gern ein bestimmtes Einfamilienhaus kaufen, aber die Finanzierung war noch nicht in trockenen Tüchern. Das Makler-Unternehmen sagte ihnen zu, das Haus einen Monat lang exklusiv für sie zu reservieren - gegen eine Gebühr von 4200 Euro.

Das war ein Prozent des Kaufpreises von 420.000 Euro. Beim Kauf sollte die Summe mit der Provision verrechnet werden. Aber dazu kam es nie: Die Kläger konnten das Geld für den Hauskauf doch nicht aufbringen. Jetzt wollen sie vom Makler die gezahlte Gebühr zurück.

Der BGH hatte sich 2010 schon einmal mit einem ähnlichen Fall befasst - und die fragliche Klausel damals für unwirksam erklärt. Die Richter sahen darin den Versuch, sich auch beim Scheitern der Vermittlungsbemühungen eine erfolgsunabhängige Vergütung zu sichern. Der Kunde habe davon herzlich wenig: Es könne ihm trotzdem passieren, dass der bisherige Eigentümer einen Rückzieher mache oder die Immobilie auf eigene Faust an jemand anderen verkaufe.

Ein Punkt ist diesmal allerdings anders. Damals stand die Klausel direkt in den vorformulierten Vertragsbedingungen, der Kunde musste sie also mit unterschreiben oder es ganz bleiben lassen. In dem Fall jetzt gibt es eine eigene Reservierungsvereinbarung, die sogar mehr als ein Jahr nach dem Maklervertrag abgeschlossen wurde.

Das ist deshalb relevant, weil Gerichte Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nur dann kontrollieren können, wenn sie eine sogenannte Nebenabrede zum eigentlichen Vertrag sind. Hier könnte der große zeitliche Abstand für eine eigenständige Vereinbarung sprechen, sagte Koch. Andererseits werde inhaltlich direkt auf den Maklervertrag Bezug genommen - zum Beispiel wenn es darum geht, dass die Gebühr auf die Provision angerechnet werden soll.

Die Kläger würden auch dann ihr Geld zurückbekommen, wenn man für die Reservierungsvereinbarung einen Notar gebraucht hätte. Zur Frage, wann das nötig ist, gibt es nur sehr alte BGH-Rechtsprechung aus den 1980er Jahren. Damals meinten die Richter: wenn die Gebühr mehr als 10 bis 15 Prozent der vereinbarten Provision beträgt. Der Gedanke dahinter ist, dass sich niemand dazu gedrängt fühlen soll, die Immobilie zu kaufen, nur weil er schon so viel Geld ausgegeben hat.

Koch deutete an, dass die Richter hier möglicherweise Änderungsbedarf sehen. Man könne sich fragen, ob dieser Wert aus heutiger Sicht noch angemessen sei. Zum einen sei die Spanne sehr groß. Zum anderen seien die Provisionen je nach Bundesland unterschiedlich geregelt.

In dem Fall betrug die Gebühr 14,37 Prozent der Provision. Das Landgericht Dresden hatte sie deshalb in zweiter Instanz auch ohne notarielle Beurkundung für zulässig gehalten.

Der Vertreter der Kläger, Christian auf der Heiden, warnte davor, eine neue willkürliche Grenze festzulegen. "Der Markt wird sich dann darauf einstellen", sagte er - und den Spielraum maximal ausreizen. Das werde immer zulasten der Kunden ausgehen.

Für den Makler argumentierte BGH-Anwalt Christian Zwade, die Vereinbarung sei 2020 in den Hochzeiten des Immobilienbooms geschlossen worden. Warum solle man Kaufinteressenten die Möglichkeit nehmen, sich eine Immobilie eine Zeit lang exklusiv zu sichern?

Nach den Erfahrungen des Immobilienverbands Deutschland (IVD) sind Reservierungsvereinbarungen gegen Gebühr in der Branche nicht sonderlich weit verbreitet. Die unsichere Rechtslage habe bei den Maklern zusätzlich zu Zurückhaltung geführt, sagte der IVD-Justiziar und stellvertretende -Bundesgeschäftsführer Christian Osthus. "Viele sagen sich: Das könnte man zwar machen - aber ob das dann hält oder nicht, ist ungewiss." Am häufigsten fänden sich Reservierungsgebühren derzeit beim Kauf von Neubauwohnungen direkt vom Bauträger.