Makler dürfen von Immobilien-Interessenten in den allermeisten Fällen keine Gebühr dafür kassieren, dass sie das Objekt eine gewisse Zeit lang exklusiv für sie reservieren. Eine solche Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen benachteilige die Kunden unangemessen, urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) am Donnerstag. Für die Karlsruher Richter spielt dabei keine Rolle, ob die Vereinbarung direkt im Maklervertrag oder später separat geschlossen wurde. Das war bislang ungeklärt. (Az. I ZR 113/22)

Dem Makler bleibt es natürlich unbenommen, einem potenziellen Käufer mit einer Reservierungszusage entgegenzukommen - kostenlos als Service. Außerdem ist es weiterhin möglich, im konkreten Einzelfall individuell eine Reservierung gegen Gebühr zu vereinbaren. Dafür muss es dann aber einen guten Grund geben. Im Einzelnen:

Die Kläger wollten ein bestimmtes Einfamilienhaus kaufen, aber die Finanzierung war noch nicht in trockenen Tüchern. Das Makler-Unternehmen sagte ihnen zu, das Haus einen Monat lang exklusiv für sie zu reservieren - gegen eine Gebühr von 4200 Euro.

Das war ein Prozent des Kaufpreises von 420 000 Euro. Beim Kauf sollte die Summe mit der Provision verrechnet werden. Aber dazu kam es nie: Die Kläger konnten das Geld für den Hauskauf doch nicht aufbringen. Vor Gericht wollten sie vom Makler die Gebühr zurück.

Der BGH hatte 2010 schon einmal eine ähnliche Gebühr beanstandet. Die obersten Zivilrichter sahen darin den Versuch, sich auch beim Scheitern der Vermittlungsbemühungen eine erfolgsunabhängige Vergütung zu sichern. Damals stand die Klausel direkt in den vorformulierten Vertragsbedingungen, der Kunde musste sie also mit unterschreiben oder es ganz bleiben lassen.

Im jetzigen Fall gab es eine eigene Reservierungsvereinbarung, die sogar mehr als ein Jahr nach dem Maklervertrag geschlossen wurde. Das Landgericht Dresden hatte deshalb das Geld dem Makler zugesprochen. Denn Gerichte können Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nur dann kontrollieren, wenn sie eine sogenannte Nebenabrede zum eigentlichen Vertrag sind. Das war hier fraglich.

Für die BGH-Richterinnen und -Richter ist der Reservierungsvertrag trotz des großen Zeitabstands nur eine Ergänzung zum Maklervertrag - und kann damit kontrolliert werden. Anderenfalls wäre es ein Leichtes, das Gebühren-Verbot zu umgehen, indem man zwei separate Verträge aufsetzt, sagte der Senatsvorsitzende Thomas Koch.

Von der Klausel profitiert nach Auffassung der Richter einseitig der Makler. Koch sagte, die Kunden hätten zwar ein Interesse daran, dass ihnen niemand die Immobilie wegschnappt - und zahlten dafür einen erheblichen Betrag. "Allerdings haben sie nicht so besonders viel davon." Denn der Eigentümer könne trotzdem einen Rückzieher machen oder die Immobilie auf eigene Faust anderweitig verkaufen.

Durch die Gebühr entstehe außerdem ein gewisser Druck, die Immobilie auch zu erwerben. Der Makler hingegen habe durch die Reservierung keine größeren Nachteile. Die Richter halten es für unrealistisch, dass er für das Objekt in so kurzer Zeit einen anderen Käufer gefunden hätte. Die Kläger bekommen daher die 4200 Euro zurück.

Nach den Erfahrungen des Immobilienverbands Deutschland (IVD) war die Reservierung gegen Gebühr in der Branche schon bisher nicht sonderlich weit verbreitet - auch wegen der unsicheren Rechtslage. Der BGH habe deren formularmäßige Vereinbarung nun ganz beerdigt, sagte der IVD-Justiziar und -Vize-Bundesgeschäftsführer Christian Osthus. "Unentgeltliche Absprachen sind natürlich immer möglich. Das zeichnet ja auch ein gutes Kundenverhältnis aus."

Bei Individualvereinbarungen seien die inhaltlichen Ansprüche hoch. Hier müsse sichtbar werden, dass es ein Geben und Nehmen gebe.

Osthus geht deshalb davon aus, dass die Reservierung gegen Gebühr auch künftig vor allem im Bauträgergeschäft eine Rolle spielt. Also wenn man sich in ein größeres Neubauprojekt einkauft. Hier komme es vor, dass bestimmte Planungsschritte für eine gewisse Bedenkzeit zurückgestellt werden - zum Beispiel damit der potenzielle Käufer noch Einfluss darauf nehmen kann, ob er in seiner Eigentumswohnung lieber drei große oder vier kleinere Zimmer will. In diesem Bereich seien gebührenpflichtige Individualvereinbarungen vorstellbar.